Regole e tasse degli affitti brevi a Milano

In breve: richiedi un CIN, comunica ogni ospite al portale della polizia, incassa e versa l'imposta di soggiorno comunale, scegli come tassare il reddito e rispetta un breve elenco di regole di sicurezza. Imposta tutto una volta e gran parte gira in silenzio in sottofondo. Salta un passaggio e le sanzioni possono essere consistenti. Di seguito il quadro completo, sezione per sezione, in un linguaggio che non presuppone alcuna esperienza pregressa.

Fin dall'inizio è utile tenere a mente due concetti. Primo, ci sono regole nazionali valide ovunque in Italia (il CIN, la comunicazione degli ospiti, il quadro fiscale generale). Secondo, ci sono livelli locali che vi si aggiungono (l'imposta di soggiorno fissata dal Comune di Milano e le regole turistiche e statistiche stabilite dalla Regione Lombardia). Essere in regola significa soddisfare entrambi contemporaneamente. La buona notizia è che i passaggi sono in numero finito e, una volta compiuti, per lo più si ripetono con un ritmo prevedibile.

1. Il CIN, la registrazione nazionale

L'Italia richiede ora un CIN (Codice Identificativo Nazionale) per gli affitti brevi e turistici. È un codice univoco rilasciato tramite la banca dati nazionale del Ministero del Turismo, la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), e deve essere indicato in ogni annuncio (Airbnb, Booking, il tuo sito) ed esposto nell'immobile, di norma ben visibile all'ingresso o nelle sue vicinanze. Il CIN unifica quello che era un mosaico di sistemi regionali e, in Lombardia, ha sostituito il precedente codice regionale CIR.

Ottenerlo è una procedura in autonomia. Accedi al portale nazionale con un'identità digitale (SPID o la carta d'identità elettronica CIE), inserisci i dati dell'immobile compresi i dati catastali (i dati catastali che identificano l'unità al catasto), confermi le dichiarazioni di sicurezza e il sistema emette il codice. La richiesta è gratuita. Una volta ottenuto, il codice resta associato a quell'immobile e deve comparire in modo identico ovunque l'unità sia pubblicizzata. Le piattaforme verificano sempre più spesso la presenza di un CIN valido prima che un annuncio possa andare online o restarci, quindi trattarlo come il primissimo adempimento evita attriti in seguito. Operare senza CIN, o non pubblicarlo, comporta ormai sanzioni economiche, per cui è davvero la prima casella da spuntare e non una formalità da rimandare all'ultimo.

2. La comunicazione degli ospiti alla polizia

Per ogni soggiorno devi trasmettere i dati del documento di identità dei tuoi ospiti alla Polizia di Stato tramite il portale Alloggiati Web, di norma entro 24 ore dal check-in, e all'arrivo per i soggiorni inferiori a 24 ore. È un obbligo di pubblica sicurezza che precede il boom degli affitti brevi e riguarda tutte le strutture ricettive, dagli alberghi a una singola stanza in più. Non è facoltativo e non esiste un'esenzione per i piccoli host.

Per usare il portale ti registri prima presso la Questura locale (il comando di polizia) del comune di riferimento, che rilascia le tue credenziali. A ogni check-in registri ogni ospite, compresa ciascuna persona di una famiglia o di un gruppo, acquisendo i dati da un passaporto o da una carta d'identità. Lo scopo qui è strettamente di sicurezza e identificazione, non le statistiche turistiche o il fisco, ed è per questo che è separato dai sistemi descritti più avanti. Poiché tratti documenti di identità, prendi sul serio la protezione dei dati: raccogli solo ciò che il portale richiede, conservalo in modo sicuro e non oltre il tempo previsto dalle regole.

3. Statistiche turistiche: Ross1000 e ISTAT

Separatamente dal portale della polizia, l'Italia raccoglie anche dati statistici sui flussi turistici, ed è un obbligo distinto che molti host alle prime armi trascurano. In Lombardia la rilevazione avviene attraverso il sistema regionale Ross1000, che alimenta le statistiche turistiche nazionali raccolte dall'ISTAT (l'istituto nazionale di statistica). Qui comunichi arrivi, partenze e numero di notti, insieme a informazioni di base sugli ospiti come il paese di residenza, anziché i dati identificativi che vanno alla polizia.

I due sistemi rispondono a domande diverse. Alloggiati Web chiede chi soggiorna qui per ragioni di sicurezza; Ross1000 e ISTAT chiedono quante persone visitano e da dove per finalità di pianificazione e statistica. Di norma ti registri a Ross1000 quando avvii l'attività di struttura ricettiva nella regione, per poi comunicare i dati con la cadenza richiesta (spesso mensile, con i numeri dettagliati per giorno). Verifica l'esatta modalità di registrazione e la frequenza con il Comune di Milano o con la regione, poiché i passaggi pratici possono cambiare.

4. L'imposta di soggiorno

Milano applica un'imposta di soggiorno, un tributo turistico calcolato per ospite e per notte, che incassi dai tuoi ospiti e versi al Comune di Milano. Si applica fino a un numero massimo di notti consecutive per soggiorno e prevede esenzioni, ad esempio i bambini al di sotto di una certa età e alcune altre categorie. L'importo esatto è stabilito dalla città ed è stato rivisto al rialzo negli ultimi anni, quindi l'abitudine più importante di tutte è verificare l'aliquota e le regole aggiornate sul sito del Comune di Milano anziché affidarti a una cifra vista una volta.

In pratica il flusso è questo: aggiungi l'imposta a quanto paga l'ospite, la metti da parte e la versi alla città secondo la scadenza fissata dal comune (di solito un versamento trimestrale con una dichiarazione periodica delle notti vendute). In alcuni casi una piattaforma di prenotazione può incassare e riversare l'imposta per tuo conto, ma la responsabilità legale della corretta riscossione e del versamento resta comunque a te, quindi tieni un tuo conteggio. Poiché si tratta di denaro pubblico che detieni per conto della città, gli ammanchi sono trattati con serietà, ed è un ulteriore motivo per tenere registrazioni ordinate fin dal primo giorno.

5. Come viene tassato il reddito

Gli affitti brevi (locazioni inferiori a 30 giorni) rientrano in un regime più leggero rispetto alle locazioni di lunga durata. Un vantaggio immediato: un contratto per un soggiorno inferiore a 30 giorni non va registrato presso l'Agenzia delle Entrate, il che elimina uno strato di adempimenti. Sul reddito in sé hai in genere due strade.

La prima è la cedolare secca, un'imposta sostitutiva facoltativa a tassazione piatta che sostituisce l'imposta ordinaria sul reddito e alcuni tributi correlati (come l'imposta di registro e l'imposta di bollo) sul reddito da locazione:

• Il 21% è l'aliquota piatta standard sul tuo primo immobile in affitto breve.
• Dalla Legge di Bilancio 2024 si applica un'aliquota del 26% quando affitti a breve termine più di un immobile, pur potendo indicare un immobile che resta al 21%.

La seconda strada è il regime IRPEF ordinario, in cui il reddito da locazione si somma agli altri tuoi redditi e viene tassato con le aliquote progressive italiane (che crescono per scaglioni di reddito e possono superare il 21% per i redditi più alti), oltre alle addizionali regionali e comunali. La cedolare secca applica un'unica percentuale piatta sul canone e salta quelle addizionali, ed è per questo che è apprezzata, ma non è automaticamente più conveniente in ogni caso: il tuo reddito complessivo, le altre detrazioni e la tua situazione personale contano tutti. È una domanda da manuale per un commercialista, che può simulare entrambe le strade sui tuoi numeri reali.

Quando una piattaforma di prenotazione incassa il canone, di norma agisce come sostituto d'imposta (un sostituto d'imposta) e trattiene alla fonte una percentuale piatta. Tu poi riconcili quella ritenuta nella dichiarazione annuale, chiudendo con la cedolare secca oppure, se hai optato per il regime ordinario, scomputandola da quanto dovuto. Conserva ogni prospetto di pagamento della piattaforma, perché quelle cifre devono coincidere con la tua dichiarazione.

6. Locazione turistica o casa vacanze? La SCIA e la distinzione CAV

C'è una distinzione che, silenziosamente, decide sotto quale insieme di regole ricadi: se stai gestendo una semplice locazione turistica oppure una vera e propria attività ricettiva. Una locazione turistica è un affitto privato senza servizi di tipo alberghiero, senza reception, senza pulizia quotidiana mentre gli ospiti soggiornano. Consegnare le chiavi, fornire la biancheria per il soggiorno e pulire tra un ospite e l'altro ti mantiene dal lato della locazione.

Una casa vacanze, spesso abbreviata in CAV (case e appartamenti per vacanze), è diversa: è un'attività ricettiva extra-alberghiera che offre servizi durante il soggiorno e, in Lombardia, è disciplinata dalla legge regionale sul turismo. Aprire una CAV significa presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), una comunicazione certificata di avvio attività presentata al comune, e di solito comporta una partita IVA e una serie di obblighi di tipo imprenditoriale. Il tranello pratico è che aggiungere servizi di tipo alberghiero a ciò che era nato come semplice locazione, ad esempio pulizie regolari durante il soggiorno o una reception con personale, può riqualificarti come CAV senza che tu lo voglia. Se desideri offrire più di un affitto essenziale, decidi la struttura in modo consapevole e fatti consigliare, perché la strada della SCIA e il trattamento fiscale cambiano insieme.

7. Quando diventa un'attività d'impresa

Accanto al criterio dei servizi c'è un criterio numerico. Come regola generale, se affitti a breve termine più di quattro appartamenti in un anno, l'attività si presume imprenditoriale (in forma imprenditoriale). Quella presunzione cambia tutto a valle: apri una partita IVA, presenti una SCIA al comune, in genere esci dalla cedolare secca per passare a un regime fiscale d'impresa e potresti dover affrontare l'iscrizione previdenziale e questioni legate all'IVA lungo il percorso. Fino a quattro immobili si possono di norma gestire come locazioni brevi ordinarie ammesse alla cedolare secca. Dove esattamente ti collochi, e tutto ciò che la soglia fa scattare, va confermato con un professionista prima di crescere oltre una manciata di unità, perché varcare la linea a metà anno ha conseguenze che è meglio pianificare piuttosto che scoprire.

8. Requisiti di sicurezza

Il quadro normativo nazionale collegato al CIN fissa uno standard minimo di sicurezza, e le autodichiarazioni che rendi al momento della richiesta del codice ti impegnano a rispettarlo. In pratica un affitto breve conforme dovrebbe avere estintori funzionanti in numero e posizione adeguati e rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio, collocati sensatamente vicino a una caldaia o a un piano cottura a gas. Oltre a questi dispositivi specifici, l'immobile deve rispettare gli standard generali di sicurezza edilizia: impianti elettrici e a gas a norma (con la relativa dichiarazione di conformità ove applicabile) e in buono stato. Nulla di tutto ciò è costoso da installare, e gli ispettori se lo aspettano, quindi tratta il kit di sicurezza come parte del costo di pubblicare l'annuncio anziché come un accessorio facoltativo.

9. Il regolamento del tuo condominio

Non trascurare il regolamento condominiale, l'insieme di regole del tuo edificio. Alcuni condomini milanesi limitano o vietano gli affitti turistici a breve termine, e dove il divieto è correttamente inserito nel regolamento contrattuale vincolante del condominio si applica a te a prescindere dalle regole nazionali che altrimenti ti consentirebbero di ospitare. È un documento da leggere con attenzione prima di pubblicare l'annuncio, non dopo che un vicino si è lamentato. Se il regolamento tace, o è solo indicativo, la posizione può essere più sfumata, ed è un altro punto su cui la consulenza si ripaga da sola. Ne parliamo più diffusamente nella nostra guida su come dare in gestione il tuo appartamento a una società.

10. La tenuta dei documenti

Una buona tenuta dei documenti è ciò che trasforma tutto quanto sopra da fonte di ansia a routine. Conserva, in un unico luogo ordinato: il tuo certificato CIN e i dati che hai trasmesso per ottenerlo; le ricevute di conferma di Alloggiati Web per ogni soggiorno; le tue comunicazioni statistiche Ross1000 o ISTAT; le dichiarazioni dell'imposta di soggiorno e le prove di versamento al comune; i dati degli ospiti custoditi in modo sicuro e solo per il tempo necessario; ogni prospetto di pagamento delle piattaforme di prenotazione; e le tue dichiarazioni dei redditi annuali. Conserva i documenti fiscalmente rilevanti per il periodo previsto dalle regole italiane, che per le questioni fiscali è di norma diversi anni, e conferma la finestra esatta di conservazione con il tuo commercialista. Quando ti verranno chieste le cifre in fase di dichiarazione, o se un'autorità dovesse mai chiedere conto di un soggiorno, una documentazione ordinata risolve in pochi minuti ciò che una mancante può trasformare in un problema.

11. Sanzioni

Vale la pena avere le idee chiare su cosa rischia chi non è in regola, senza trattare alcuna cifra come precisa, perché gli importi sono fissati per legge e rivisti nel tempo. Operare senza un CIN valido, o non esporre il codice negli annunci e nell'immobile, può comportare sanzioni economiche che, secondo quanto riportato, arrivano a migliaia di euro per violazione. Non comunicare gli ospiti tramite Alloggiati Web è una questione di pubblica sicurezza ed è trattata con maggiore severità di una semplice svista amministrativa. Incassare l'imposta di soggiorno e non riversarla significa trattenere denaro pubblico che eri tenuto a consegnare, cosa che le autorità perseguono con fermezza. Il filo comune a tutto questo è che gli obblighi sono economici da rispettare e comparativamente costosi da ignorare, quindi l'atteggiamento sensato è impostare il sistema correttamente una volta e poi semplicemente tenerlo in funzione.

12. Una tabella di marcia passo dopo passo

Ecco l'intero percorso in sequenza, così l'ordine è chiaro:

• Prima di pubblicare l'annuncio. Leggi il tuo regolamento condominiale per confermare che gli affitti brevi siano consentiti, raccogli i dati catastali dell'immobile e attiva un'identità digitale (SPID o CIE) se non ne hai già una.
• Passo 1. Richiedi il tuo CIN tramite il portale nazionale BDSR, poi inserisci il codice in ogni annuncio e nell'immobile.
• Passo 2. Registrati presso la Questura locale per le credenziali di Alloggiati Web, così da poter comunicare gli ospiti fin dalla tua prima prenotazione.
• Passo 3. Registrati presso il Comune di Milano per l'imposta di soggiorno e presso la regione per la comunicazione statistica Ross1000.
• Passo 4. Installa i dispositivi di sicurezza richiesti e verifica che gli impianti elettrici e a gas siano a norma.
• Passo 5. Decidi il tuo regime fiscale (cedolare secca o IRPEF ordinaria) con un commercialista e conferma di rientrare nei limiti dei quattro immobili e dell'assenza di servizi per una semplice locazione.
• Passo 6. Predisponi un'assicurazione adeguata all'affitto breve.
• In modo continuativo. Comunica ogni ospite entro 24 ore, versa l'imposta di soggiorno alle scadenze, presenta le comunicazioni statistiche, tieni aggiornati i tuoi documenti e definisci il reddito nella tua dichiarazione annuale.

Una semplice checklist di partenza

• Conferma che il tuo regolamento condominiale consenta gli affitti brevi.
• Ottieni il tuo CIN ed esponilo negli annunci e nell'immobile.
• Registrati per la comunicazione degli ospiti Alloggiati Web presso la Questura.
• Registrati per la comunicazione statistica Ross1000 / ISTAT in Lombardia.
• Imposta l'incasso e il versamento dell'imposta di soggiorno al Comune di Milano.
• Decidi il tuo regime fiscale (cedolare secca o IRPEF ordinaria) con un commercialista.
• Conferma se sei una semplice locazione o una casa vacanze / CAV che necessita di una SCIA.
• Installa i dispositivi di sicurezza richiesti.
• Sistema un'assicurazione adeguata all'affitto breve.
• Conserva i documenti di ogni registrazione, comunicazione, versamento e dichiarazione.