Se possiedi un appartamento ben posizionato a Milano, o hai un contratto di locazione che ti consente di subaffittarne uno, hai qualcosa che Aureon Estate vorrebbe prendere in affitto. Il nostro modello è volutamente semplice: firmiamo un contratto con te, ti paghiamo un canone mensile fisso che non si muove, copriamo in più le spese condominiali dell'edificio e ci facciamo carico di ogni aspetto dell'ospitalità dell'appartamento. Non sei nostro socio in un'iniziativa di affitto breve e non ne porti alcun rischio. Sei il nostro locatore, e il nostro obiettivo è essere l'inquilino calmo e affidabile che la maggior parte dei proprietari passa anni a sperare di trovare.
Che cos'è davvero questo accordo
Nella sua essenza, si tratta di una sublocazione con canone garantito. Aureon firma un vero e proprio contratto di locazione con te, il proprietario (oppure, in alcuni casi, con un affittuario il cui contratto lo consente espressamente). In base a quel contratto tu ci affitti l'appartamento per un importo mensile fisso, e noi acquisiamo il diritto di ospitarlo negli affitti brevi. Da quel momento in poi, l'appartamento è gestito da noi: lo pubblichiamo, accogliamo gli ospiti, lo puliamo, lo manteniamo e ci occupiamo di tutti gli adempimenti di legge che l'affitto breve in Italia oggi richiede.
Vale la pena chiarire che cosa non è. Non è un mandato di gestione o di agenzia, in cui resti tu l'host sulla carta, incassi i ricavi delle prenotazioni e ci paghi una commissione. In quel tipo di modello il tuo reddito sale e scende con l'occupazione, e il rischio di sfitto resta a te. Il nostro accordo è l'opposto. Diventiamo il tuo inquilino. I ricavi dei soggiorni brevi sono nostri, e così pure ogni notte vuota. In cambio, il numero che vedi è fisso, e arriva sia che l'appartamento sia pieno di prenotazioni sia che resti in silenzio.
In altre parole, scambi un risultato variabile che dovresti gestire con un'unica cifra prevedibile a cui non devi mai pensare. Per molti proprietari, quello scambio è tutto il fascino della cosa.
Il canone mensile fisso e garantito
Il cuore di tutto l'accordo è il canone stesso. Concordiamo un importo con te prima che si firmi qualsiasi cosa, e quell'importo è esattamente ciò che ricevi, mese dopo mese, per tutta la durata del termine. Non oscilla con le stagioni, non cala in un agosto fiacco e non dipende da quante prenotazioni siamo riusciti ad assicurarci. È un canone mensile fisso, pagato puntualmente, ogni volta.
Quell'affidabilità è il prodotto. Un calendario di affitti brevi è per natura irregolare: Milano è affollata intorno alle sue fiere, alle settimane della moda e ai suoi grandi eventi, e più tranquilla negli intervalli. Quando ospiti da solo, o tramite un gestore a commissione, senti ognuna di quelle oscillazioni sul tuo conto in banca. Con il nostro accordo, non ne senti nessuna. I picchi e le cadute tocca a noi appianarli dal nostro lato del muro. Dal tuo lato, il canone è semplicemente una costante.
Poiché la cifra è fissa e contrattuale, è anche facile da pianificare. Sai con precisione quanto renderà l'appartamento quest'anno, il prossimo trimestre e il mese prossimo. Se sull'appartamento grava un mutuo, il canone può essere destinato a coprirlo con sicurezza. Se fa parte di come finanzi la tua vita, puoi contarci come conteresti su uno stipendio, invece di sperare che la stagione sia clemente.
Copriamo anche le spese condominiali
C'è una seconda parte, più discreta, dell'offerta che i proprietari spesso apprezzano una volta che la notano: oltre al canone che ti versiamo, Aureon copre le spese condominiali ordinarie, le spese dell'edificio o del condominio, per tuo conto per tutta la durata dell'accordo.
Queste spese sono uno dei piccoli attriti ricorrenti del possedere un appartamento. Arrivano secondo il calendario del condominio, non il tuo, e coprono cose come la pulizia delle parti comuni, l'ascensore, l'illuminazione delle scale, il riscaldamento centralizzato dove esiste, il portiere se c'è, e la manutenzione ordinaria dell'edificio. Quando prendiamo in carico il tuo appartamento, quel costo di gestione passa a noi. Non paghi il canone a noi per poi pagare in silenzio il condominio con l'altra mano. Le spese ordinarie sono gestite.
Serve però tracciare una linea sensata, e la tracciamo con chiarezza nel contratto. Le spese condominiali ordinarie, i costi di gestione quotidiana, sono a nostro carico durante il termine. I lavori straordinari deliberati dall'assemblea, come un tetto nuovo, il restauro di una facciata o la sostituzione di un ascensore, insieme a qualsiasi costo che per legge spetti al proprietario, restano di norma a te, perché sono legati alla proprietà dell'immobile più che al suo uso. Nulla di tutto ciò resta vago. È messo per iscritto, così non c'è nulla su cui discutere in seguito.
Proprietari e affittuari idonei: chi può farlo
La maggior parte degli appartamenti che prendiamo in carico ci arriva direttamente dai loro proprietari, ed è il caso più semplice. Se detieni la proprietà dell'appartamento, sei libero di affittarlo a noi, soggetto solo alle regole del tuo edificio.
Se sei proprietario dell'appartamento
Come proprietario puoi stipulare la sublocazione direttamente. La cosa principale da confermare è il regolamento condominiale del tuo edificio. Alcuni edifici di Milano limitano o vietano espressamente l'affitto turistico breve, e quella regola ti vincola a prescindere da ciò che dice qualsiasi contratto privato. Verifichiamo il tuo regolamento prima di prendere in carico qualsiasi cosa, proprio perché nessuno firmi un accordo che l'edificio non consente.
Se sei in affitto nell'appartamento
Potresti comunque riuscire a farlo anche se non sei proprietario dell'appartamento, ma solo a due condizioni ferme. Primo, il tuo stesso contratto di locazione deve consentire espressamente la sublocazione. Se il tuo contratto tace sul punto, o lo vieta, non puoi cedere un diritto che non possiedi, e non te lo chiederemo. Secondo, il regolamento condominiale dell'edificio deve ammettere l'affitto breve, esattamente come farebbe per un proprietario. Quando entrambe le caselle sono spuntate, un affittuario idoneo può stipulare lo stesso accordo a canone garantito e godere dello stesso pagamento mensile fisso. Quando non lo sono, la risposta onesta è che questa non è la strada giusta, e te lo diremo per tempo.
Perché la certezza può battere un canone di mercato più alto
Ecco la parte onesta, e preferiamo dirla chiaramente piuttosto che nasconderla. Il canone fisso che offriamo è di solito un po' inferiore alla cifra massima per cui potresti mettere l'annuncio sul libero mercato. Non è un caso né una forzatura di vendita. È lo scambio voluto al cuore dell'accordo: accetti un numero leggermente più basso in cambio di una certezza totale.
Vale la pena guardare con lucidità a quanto valga davvero quella certezza, perché è facile fissarsi sul canone da vetrina e dimenticare tutto ciò che gli sta dietro. Un canone di richiesta alto sul libero mercato è una speranza, non una garanzia. Per trasformarlo in denaro che tieni davvero, diverse cose devono andare tutte a buon fine, mese dopo mese, per anni.
Questo conta più oggi che in passato. Nelle grandi città i canoni sono alti ma lo è anche la pressione sugli inquilini, e una quota rilevante di essi fatica a pagare in modo affidabile, o puntualmente, o del tutto. Un canone garantito, pagato con puntualità ogni mese, con le spese condominiali coperte e senza gestione da portare avanti, è un tipo di sicurezza davvero difficile da trovare sul libero mercato di oggi. Mettendo le due opzioni una accanto all'altra, lo scambio appare diverso:
- Nessuna rincorsa ai pagamenti in ritardo. Il canone arriva nei tempi, da un'azienda, non da un inquilino privato le cui condizioni potrebbero cambiare.
- Nessun periodo di sfitto. Un mese vuoto sul libero mercato è un mese senza alcun canone. Con il nostro accordo, per te non esiste una cosa come un mese vuoto.
- Nessun rischio di morosità. La prospettiva di un inquilino moroso, e il processo lento e costoso di recuperare l'immobile, è qualcosa che qui un proprietario non deve mai affrontare. Quel rischio semplicemente non è tuo.
- Nessun grattacapo di usura e riparazioni. Manteniamo l'appartamento per tutto il periodo, e i piccoli problemi li risolviamo noi man mano che si presentano, invece di accumularli come un conto per te.
- Nessun adempimento da gestire. Le registrazioni, la comunicazione degli ospiti, l'imposta di soggiorno: tutto questo è nostro da gestire, non un insieme di obblighi che gravano in silenzio sul tuo nome.
Una volta sottratti i pagamenti in ritardo che non avvengono mai, i periodi di sfitto che non mordono mai, le riparazioni che non coordini mai e la burocrazia che non tocchi mai, un canone leggermente più basso ma pienamente garantito spesso appare come l'affare più forte, non il più debole. Non ti promettiamo la cifra più alta. Ti promettiamo una cifra su cui puoi contare.
Di cosa si occupa Aureon
Una volta firmato il contratto, la quotidianità dell'appartamento diventa interamente nostra. Non ti resta una versione più leggera del lavoro; non ti resta nulla di esso. In pratica significa che ci facciamo carico di:
- Annuncio e presentazione. Fotografia professionale, un annuncio ben scritto sulle piattaforme giuste e prezzi gestiti in base alla domanda di Milano e al suo fitto calendario di fiere e settimane della moda.
- Ospiti, dall'inizio alla fine. Selezione, comunicazione, check-in e check-out, ed essere reperibili quando qualcosa richiede attenzione a notte fonda. Non ricevi mai un messaggio da un ospite.
- Pulizie. Pulizia, biancheria fresca di qualità alberghiera e materiali di consumo tra un soggiorno e l'altro, così l'appartamento è sempre ben presentato.
- Manutenzione. Manteniamo l'appartamento a un alto standard per tutta la durata del termine. I piccoli interventi sono gestiti in modo rapido e discreto; qualsiasi cosa più grande viene discussa con te con un piano chiaro.
- Piena conformità di legge. Il Codice Identificativo Nazionale (CIN), la comunicazione degli ospiti al portale della polizia, e la riscossione e il versamento dell'imposta di soggiorno di Milano. Per il dettaglio dietro questi obblighi, vedi la nostra guida su regole e tasse.
Il risultato è che l'ospitalità, che fatta bene è vicina a un lavoro part-time, scompare completamente dalla tua vita. Ecco la stessa idea nei termini più semplici possibili.
| Tu tieni · Noi ci facciamo carico di | |
| Reddito mensile | Un canone fisso, garantito · I ricavi irregolari delle prenotazioni |
| Spese condominiali | Coperte per te · Pagate da noi durante il termine |
| Rischio di sfitto | Nessuno · Interamente nostro |
| Rischio di pagamenti in ritardo o mancati | Nessuno · Non applicabile, sei pagato da noi |
| Ospitalità e cambi ospite | Nulla da fare · Tutto |
| Manutenzione e cura | Tranquillità · Gestite da noi |
| Adempimenti di legge | Nulla da presentare · CIN, comunicazione ospiti, imposta di soggiorno |
| Proprietà dell'appartamento | Sempre tua · Siamo semplicemente il tuo inquilino |
L'accordo, passo dopo passo
Iniziare è semplice, e non c'è pressione in nessun punto del percorso. Funziona così.
1. Una prima conversazione
Iniziamo parlando. Ci racconti dell'appartamento e di cosa stai cercando, e ti spieghiamo onestamente se è probabile che ci sia un'intesa. Niente moduli, niente impegni, solo una conversazione per capire se ha senso andare oltre.
2. Un sopralluogo e una valutazione
Se sembra promettente, visitiamo l'appartamento di persona. Guardiamo l'appartamento in sé, le sue condizioni e la disposizione, la posizione, e i dettagli pratici che contano, e verifichiamo il regolamento condominiale dell'edificio (e, per un affittuario idoneo, i termini del contratto di locazione esistente).
3. Concordare il canone e la durata
Proponiamo poi un canone mensile fisso e una durata, e ne parliamo apertamente con te. È qui che si definiscono i numeri e la lunghezza dell'accordo, insieme al dettaglio delle spese condominiali e a tutto ciò che è specifico del tuo appartamento. Nulla viene firmato finché non sei a tuo agio.
4. La firma
Una volta concordato tutto, lo mettiamo in un contratto scritto e chiaro che stabilisce il canone, la durata, le spese che copriamo e lo stato in cui l'appartamento verrà restituito. Sai esattamente cosa stai firmando.
5. Ci occupiamo noi dell'ospitalità e degli adempimenti
Dalla firma in poi, l'appartamento è nostro da gestire. Ci occupiamo dell'annuncio, degli ospiti, delle pulizie, della manutenzione e di tutti gli adempimenti di legge. Il tuo coinvolgimento nella quotidianità scende a zero.
6. Ricevi il canone fisso ogni mese
Ogni mese, il canone concordato arriva, puntuale, con le spese condominiali già coperte per tuo conto. Ecco tutta la tua esperienza continuativa: un pagamento affidabile, e un appartamento curato bene.
La durata e cosa succede alla fine
Concordiamo la lunghezza dell'accordo con te prima della firma, e tendiamo a privilegiare durate più lunghe, perché un impegno stabile e pluriennale conviene a entrambe le parti. Ti dà un canone affidabile su cui pianificare, e ci permette di curare l'appartamento come si deve invece che come un progetto di breve durata.
Quando il termine giunge alla fine, ci sono due esiti puliti. O rinnoviamo di comune accordo e semplicemente proseguiamo, oppure l'appartamento ti viene riconsegnato. Poiché lo manteniamo per tutto il periodo, viene restituito in buono stato, curato e pronto per qualunque cosa tu voglia fare in seguito, che sia abitarlo, venderlo o affittarlo di nuovo. Non c'è alcun recupero prolungato, alcuna disputa sul suo stato, né alcuna sorpresa sgradita che ti aspetta dietro la porta d'ingresso. La riconsegna è scritta nel contratto fin dall'inizio, così entrambe le parti sanno esattamente cosa aspettarsi.
A chi si addice questo accordo
Non è la scelta giusta per tutti, e preferiamo che raggiunga i proprietari a cui si addice davvero. Tende ad addirsi a te se:
- Dai valore alla certezza più che alla cifra più alta possibile, e sceglieresti un canone affidabile al posto di uno pieno di speranze.
- Vuoi un coinvolgimento davvero pari a zero: niente ospiti, niente cambi ospite, niente riparazioni da coordinare, niente pratiche da tenere sotto controllo.
- Vuoi essere protetto dal rischio inquilino, dai pagamenti in ritardo e dall'ansia di un occupante moroso.
- Il tuo appartamento è nel centro di Milano ed è in buone condizioni, affittabile, o quasi.
- Sei un proprietario, oppure un affittuario il cui contratto e le cui regole condominiali consentono entrambi la sublocazione.
Probabilmente non fa per te se il tuo obiettivo principale è catturare ogni euro di una stagione forte e sei felice di fare il lavoro, e il rischio, che inseguire il massimo richiede. Anche quella è una scelta del tutto valida. È semplicemente una scelta diversa, e la nostra panoramica sui modelli di sublocazione e gestione mette le alternative una accanto all'altra.
Questa guida è un'informazione generale, non una consulenza legale o fiscale. Il canone, la durata e le condizioni esatte dipendono sempre dal singolo appartamento, e ogni situazione è diversa. Un affittuario può stipulare questo accordo solo se il suo stesso contratto di locazione consente espressamente la sublocazione e il regolamento condominiale dell'edificio ammette l'affitto breve. Verifica i dettagli per la tua situazione, inclusa la tua posizione fiscale personale, con un commercialista o un avvocato qualificato prima di firmare qualsiasi cosa.
Ridotto alla sua essenza, l'accordo è uno scambio di potenziale rialzo con certezza, ed è pensato per essere equo. Rinunci alla possibilità del mese migliore in assoluto, e in cambio ottieni un canone che non devi mai rincorrere, spese condominiali che non paghi più, un appartamento tenuto in ordine e non un solo obbligo da gestire. Se ti sembra il tipo di accordo tranquillo e affidabile che stavi cercando, il passo successivo è semplicemente parlarne.